¿Qué es una hipoteca?
Una hipoteca es un tipo de préstamo que se utiliza generalmente para la compra de una vivienda. En este caso, una persona solicita un préstamo a una institución financiera, y ofrece como garantía (también llamado ¨colateral¨) la casa que está comprando. Si la persona por alguna razón no cumple con los pagos, el banco tiene el derecho de tomar posesión de la propiedad y venderla para tratar de recuperar el dinero.
El préstamo hipotecario se paga en cuotas periódicas, que generalmente suelen ser mensuales y durante un período determinado. Este período puede variar entre 10, 20, 15 incluso 30 años. Además, el préstamo suele incluir intereses, que es el costo adicional que la persona que tomó el préstamo debe pagar por recibir el dinero que le va a permitir hacer la compra.
Tipos de hipoteca
Existen varios tipos de hipotecas, y cada uno tiene sus ventajas y desventajas que varían según la situación y necesidades de las diferentes personas. A continuación, se mencionan los principales tipos de hipoteca teniendo en cuenta cómo funcionan los pagos en cada una de ellas:
1. Hipoteca a tipo fijo
Es la más común, ya que proporciona mayor estabilidad y menos riesgo. En este tipo de hipoteca, el interés se mantiene igual durante todo el período del préstamo. Esto significa que el dinero a pagar cada mes no cambia, lo que proporciona menos volatilidad y seguridad. Esta opción es ideal para los que no les gusta el riesgo ni las sorpresas y tienen una situación financiera estable.
2. Hipoteca a tipo variable
En este caso, el tipo de interés varía a lo largo del tiempo en función de varios índices de referencia. En los Estados Unidos, estos índices están relacionados con los intereses que pagan los bonos del Tesoro o los intereses de los préstamos entre grandes bancos. Esto implica que las cuotas mensuales pueden aumentar o disminuir, dependiendo de los cambios en el tipo de interés.
No obstante, lo cierto es que, en la mayoría de los casos, por un período de varios años el interés se mantiene fijo y suele ser bien bajo, pero luego de este tiempo, ya comienza a ser variable. Esto es beneficioso para las personas que piensan pagar la hipoteca o desean vender la casa luego de un corto tiempo.
3. Hipoteca de sólo interés
Este tipo de hipotecas se estructura como una hipoteca de tipo variable. La gran diferencia es que, en vez de la persona realizar su pago mensual normal que cubre el interés y parte del principal, en este caso, solo paga los intereses. Esto dura solo por un período determinado durante el cual las cuotas mensuales son menores.
Sin embargo, después de este período, comienza a pagar tanto el principal como los intereses, lo que lógicamente hace que el pago mensual aumente. La mayor desventaja de este tipo de hipotecas es que el balance de tu préstamo se va a mantener intacto por un tiempo, lo que aumenta el riesgo en caso de que ocurra una caída en el mercado como la que tuvo lugar en 2008.
4. Hipoteca con carencia
La persona tiene la opción de no hacer los pagos mensuales por un período de tiempo, o solo pagar una parte del monto total (que generalmente son los intereses). Esta opción es de ayuda para personas que se encuentran en una situación financiera difícil, pero que esperan mejorar en un futuro.
Además, es común que personas que desean construir su propia casa pidan este tipo de hipoteca para no realizar ningún pago durante el proceso de construcción. Sin embargo, es importante tener en cuenta que, una vez que termine el período de carencia, los pagos mensuales van a aumentar porque vas a tener que devolver la misma cantidad de dinero, pero en menos tiempo.
¿Qué pasa si no pago la hipoteca?
Si no pagas la hipoteca tienes que estar listo para afrontar consecuencias graves debido que, como dijimos anteriormente, el banco tiene derecho a recuperar el dinero prestado por medio de la venta de la propiedad. Los pasos que se siguen en este desafortunado procesos son los siguientes.
- Incumplimiento de pago: Si el propietario no realiza uno o más pagos, el banco comienza a enviar notificaciones para que la persona esté informada acerca de la situación. Al principio, lo común es que las consecuencias sean simplemente cargos por pago tardío o intereses adicionales.
- Proceso de ejecución hipotecaria: Si el incumplimiento se extiende, el banco inicia un proceso legal para tomar posesión de la vivienda. Esto significa que el banco tiene derecho a vender la propiedad para recuperar el dinero que se le debe. En muchos casos, esto puede ocurrir después de varios meses o incluso más de un año de no realizar los pagos.
- Pérdida de la propiedad: En última instancia, si el banco logra tomar posesión de la propiedad por medio de la ejecución hipotecaria, desgraciadamente la persona pierde su vivienda. Incluso, en algunos casos, si la venta de la propiedad no cubre toda la deuda, la persona puede seguir siendo responsable del saldo restante.
- Impacto en el historial crediticio: No pagar la hipoteca afecta negativamente el puntaje de crédito de una persona, y hasta puede forzar una bancarrota. Esto definitivamente hace que los futuros préstamos que se soliciten tengan una gran probabilidad de ser denegados e incluso puede que implique la imposibilidad del uso de tarjetas de crédito.
¿Hasta cuánto me pueden prestar por hipotecar mi casa?
El monto que un banco puede prestar por hipotecar una casa depende de varios factores, entre los cuales se incluyen el valor de la propiedad, el salario, el historial crediticio y la capacidad de pago. Sin embargo, hay algunas reglas generales que guían este proceso:
- Valor de la propiedad: La cantidad que el banco está dispuesto a prestar está directamente relacionada con el valor de la vivienda que se está hipotecando. Generalmente, los bancos prestan entre el 70% y el 80% del valor de la propiedad. Esto tiene sentido porque en caso de que ocurra alguna violación, el banco utiiliza la propiedad para cubrir la deuda.
- Capacidad de pago: Los bancos también evalúan la capacidad de pago de la persona. Esto implica analizar sus ingresos y otros gastos mensuales. Como norma, los bancos suelen exigir que el pago mensual de la hipoteca no supere el 30-35% de los ingresos mensuales de la persona.
- Edad y situación laboral: La edad de la persona y su situación laboral también son factores que influyen en la cantidad del préstamo. Si el solicitante tiene un empleo estable, un buen crédito y sus finanzas parecen estar en orden, tiene más posibilidades de recibir un mayor crédito.
Requisitos para obtener una hipoteca
Los requisitos específicos para obtener una hipoteca pueden variar de una institución financiera a otra, pero generalmente incluyen los siguientes:
- Estabilidad laboral: Los bancos prefieren brindar crédito a una persona con un empleo fijo o estable, ya que esto asegura que podrá hacer frente a los pagos hipotecarios mensuales.
- Ingresos suficientes: El banco revisa los ingresos del solicitante para asegurarse de que son suficientes para pagar la hipoteca. Esto incluye tanto los salarios regulares como cualquier otro ingreso adicional.
- Buena situación crediticia: Tener un buen puntaje crediticio es fundamental, ya que esto demuestra responsabilidad en el manejo de las deudas.
- Ahorros previos: Muchos bancos requieren que la persona tenga ahorros suficientes para cubrir los gastos iniciales, como el pago inicial (que se recomienza que sea al menos el 20% del valor de la propiedad) y los costos de la originación del préstamo, notaría, etc.
- Valor de la propiedad: La propiedad que se va a hipotecar debe ser tasada para determinar su valor. Como vimos anteriormente, este es un aspecto clave para determinar el valor del préstamo.
- Seguro de vida y de hogar: Algunos bancos exigen que la persona contrate un seguro de vida y un seguro de hogar para cubrir la propiedad y las deudas en caso de fallecimiento o catástrofe.
¿Es beneficioso tener una hipoteca?
Luego de haber visto todos estos aspectos acerca de las hipotecas, podemos responder a esta pregunta. La realidad es que tener una hipoteca puede ser beneficioso dependiendo de la situación financiera del solicitante y de sus objetivos a largo plazo. Aquí se presentan algunos de los beneficios y desventajas de tener una hipoteca:
Beneficios
- Posibilidad de ser propietario: La hipoteca permite a las personas comprar una casa sin necesidad de contar con todo el dinero por adelantado. Esto es lo más común, ya que es bien difícil ahorrar todo el dinero para la compra de una propiedad. Además, tenemos la contradicción del costo de oportunidad (el dinero utilizado para la compra de la casa ya no se puede destinar para otras funciones como la inversión).
- Estabilidad: A diferencia del alquiler, tener una hipoteca ofrece más estabilidad y la certeza de que puedes mantenerte en la propiedad siempre que cumplas con los pagos mensuales.
- Apreciación: Si la propiedad aumenta su valor con el tiempo (que es lo que ha sucedido siempre) la persona puede beneficiarse en el futuro cuando la venda, ya que obtendrá una ganancia.
Desventajas
- Riesgo de pérdida: Si por alguna razón no se pueden realizar los pagos, se corre el riesgo de perder la propiedad por medio de la ejecución hipotecaria.
- Intereses y costos adicionales: Los intereses y otros cargos asociados con la hipoteca pueden hacer que el costo total del préstamo sea significativamente más alto que el precio inicial de la vivienda.
- Compromiso financiero a largo plazo: Una hipoteca puede ser un compromiso financiero durante varias décadas, lo que puede limitar la flexibilidad económica en el futuro.
La hipoteca es una herramienta financiera que permite comprar una casa que, de no existir esta herramienta, fuera solo un sueño para muchos. No obstante, como todo préstamo, también implica una serie de responsabilidades y riesgos.
Existen diferentes tipos de hipotecas, cada una con características particulares, lo que permite que el solicitante tenga distintas opciones y pueda elegir la que mejor se adapte a su situación. Si bien tener una hipoteca puede ser beneficioso para quienes desean ser propietarios, también es fundamental tener en cuenta los riesgos y asegurarse de cumplir con los requisitos antes de comprometerse a este contrato a largo plazo.
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