Un 1031 exchange es una estrategia que utilizan muchos inversores inmobiliarios para aplazar el pago de impuestos al vender una propiedad de inversión. Por medio de esta vía, los inversionistas pueden intercambiar propiedades sin pagar impuestos inmediatamente sobre las ganancias obtenidas. A pesar de ser muy popular, es importante entender bien cómo funciona, ya que tiene reglas y limitaciones muy específicas. En este artículo te explicaremos qué es un 1031 exchange, cómo funciona y lo que debes tener en cuenta si estás pensando usar esta estrategia.
¿Qué es un 1031 exchange?
El 1031 exchange se basa en una regla del IRS, que es la agencia encargada de los impuestos en Estados Unidos. Esta regla, que está en la sección 1031 del código tributario, permite a los propietarios de propiedades de inversión intercambiarlas por otras propiedades similares sin pagar impuestos en el momento de la transacción.
En pocas palabras, puedes vender una propiedad de inversión y comprar otra sin tener que pagar impuestos sobre las ganancias de la venta. Esto te permite reinvertir el dinero en nuevas propiedades sin que pierdas ganancias por el pago de impuestos.
Reglas del 1031 exchange
Aunque el 1031 exchange puede ser una excelente forma de aplazar impuestos, tiene reglas muy estrictas que debes seguir. Si no las cumples, puedes perder la oportunidad de aprovechar esta estrategia.
1. Plazo de 45 Días
Una de las reglas más importantes del 1031 exchange es que tienes solo 45 días después de vender una propiedad para identificar la nueva propiedad que deseas comprar. No solo debes decidir qué propiedad comprar, sino que también debes comunicar al intermediario (la persona encargada de manejar el intercambio) cuáles son las propiedades que estás considerando. En este caso, el dinero de la venta de la propiedad no va directamente a ti. En su lugar, va al intermediario hasta que completes la compra de la nueva propiedad.
En realidad el IRS es un poco más flexible y te permite identificar hasta tres propiedades (en algunos casos puede ser más), no solo una. Lo que, por supuesto, la que decidas comprar al final tiene que ser una de esas tres.
Incluso, tienes la opción de comprar la nueva propiedad antes de realizar la venta. Para hacer esto debes transferir la nueva propiedad a una entidad encargada de hacer estos trámites, y luego de la venta identificar la nueva propiedad como el intercambio del 1031 exchange.
2. Plazo de 180 días
Después de vender la propiedad y haber identificado la nueva, tienes 180 días en total para comprarla. Si no logras hacerlo dentro de este plazo, pierdes la posibilidad de usar el 1031 exchange y tendrás que pagar impuestos sobre las ganancias obtenidas de la venta.
3. Recaptura de la depreciación
Una parte importante del 1031 exchange es la depreciación que declaras de la propiedad. Cuando compras una propiedad de inversión, el valor del inmueble teóricamente disminuye con el tiempo, y a esto es a lo que se le llama depreciación. Y esto puede ayudarte a reducir la cantidad de impuestos que pagas por los ingresos que obtienes de la renta de la propiedad.
Pero si usas un 1031 exchange, el Tío Sam quiere cobrar los impuestos que no pagaste por términos de depreciación.. Aunque difieras los impuestos, la depreciación aún se tiene en cuenta cuando vendes la propiedad.
Esto implica que la nueva propiedad que compres debe tener un valor igual o mayor que la propiedad que vendiste, para de esta manera poder pasar la depreciación a la nueva propiedad y evitar la recaptura de esa depreciación.
¿Puedo hacer un 1031 exchange con mi residencia principal?
Las viviendas principales no califican para el 1031 exchange. Solo las propiedades que se utilizan como inversión, como casas de alquiler o propiedades comerciales, pueden aprovechar esta estrategia. Sin embargo, existe una forma en la que puedes hacer que tu vivienda principal califique para un 1031 exchange.
Si decides alquilar tu casa y convertirla en una propiedad de inversión, podrías calificar para el intercambio. Pero hay algo importante que debes saber: si has vivido en la casa por al menos dos años de los últimos cinco años, podrías calificar para una deducción de impuestos de hasta $250,000 si eres soltero/a o hasta $500,000 si eres casado/a. Con esta deducción tan grande, lo más seguro es que no tengas que pagar impuestos y no tienes la necesidad de realizar un 1031 exchange en este caso.
¿Es posible evitar pagar impuestos para siempre con el 1031 exchange?
La respuesta corta es sí. Si haces un 1031 exchange correctamente y sigues todas las reglas, puedes continuar comprando propiedades sin tener que pagar impuestos sobre las ganancias. No hay un límite de cuántos intercambios puedes hacer, lo que significa que, en teoría, podrías aplazar el pago de impuestos durante toda tu vida.
¿Tengo que pagar impuestos sobre el patrimonio?
Una pregunta común es: ¿qué pasa si el dueño de una propiedad que ha hecho varios intercambios fallece? ¿Sus herederos tienen que pagar impuestos?
La respuesta es que los herederos no tendrán que pagar impuestos sobre la propiedad que recibieron. Esto es porque, cuando la propiedad se transfiere a los herederos, se aplica lo que se conoce como “stepped-up basis”, lo que significa que el valor de la propiedad se ajusta al valor de mercado en el momento del fallecimiento del propietario.
Veamos un ejemplo para entenderlo mejor. Imagina que alguien compra una propiedad por $300,000 y la mantiene durante 30 años, y hace cinco intercambios 1031. Y resulta que, en el último intercambio, compra una propiedad por $1,000,000. Si esta persona fallece y sus hijos heredan la propiedad y el valor de la propiedad en el momento del fallecimiento es de $1.5 millones, no importa cuánto el padre haya pagado por ella, los hijos no tendrán que pagar impuestos sobre la ganancia. Esto es así porque se toma en cuenta el valor de la propiedad al momento de la herencia, no el precio original. Por tanto, si deciden vender la propiedad, lo harían sin tener que pagar impuestos sobre esa ganancia.
¿Vale la pena hacer un 1031 exchange?
El 1031 exchange es una herramienta poderosa que permite a los inversores inmobiliarios diferir el pago de impuestos, pero no es un proceso sencillo. Hay muchas reglas y plazos que debes cumplir. Sin embargo, si lo haces correctamente, puedes reinvertir tus ganancias en nuevas propiedades y hacer crecer tu patrimonio sin tener que pagar impuestos por cada transacción.
Es importante tener en cuenta que, aunque el 1031 exchange puede aplazar los impuestos, no elimina la obligación de pagarlos. Además, siempre es recomendable contar con el apoyo de un experto en el tema, como un contador, un buen Realtor o un abogado especializado en bienes raíces, para asegurarte de que estás cumpliendo con todas las reglas y aprovechando al máximo esta estrategia.
En resumen, el 1031 exchange es una estrategia útil para los inversores inmobiliarios, pero debe hacerse con cuidado y bajo la asesoría adecuada. No obstante, si sigues las reglas, podrías estar en camino de hacer crecer tu patrimonio de manera inteligente y eficiente. Además, no olvides que las inversiones inmobiliarias son una herramienta más y que existe un gran número de inversiones que puedes explorar en nuestro blog.
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