De siempre hemos escuchado que para cumplir el Sueño Americano es necesario comprar una casa. Si no hacemos esto y decidimos rentar es como si algo nos faltara para considerarnos una persona exitosa en los Estados Unidos; pero esto no es más que un mito y vamos a ver por qué en este artículo.
Comprar una propiedad es la mejor inversión
Todavía hoy día se repite la frase que comprar una casa es la mejor inversión que puedes hacer, pero ¿esto es cierto? Si leiste el libro Padre de Rico Padre Pobre de Robert Kiyosaki sabes la respuesta a esta pregunta. En este libro Kiyosaki dice que todo lo que te pone dinero en el bolsillo es un activo, y todo lo que te saca dinero del bolsillo es un pasivo. Ponte a pensar; tu casa, donde vives, ¿te saca o te pone dinero en el bolsillo? Definitivamente te saca dinero del bolsillo, y bastante.
Si vas a nuestra herramienta para comprar una casa, vas a ver que cada mes, sobre todo al inicio, la mayoría del pago mensual de la hipoteca va a pagar los intereses del préstamo y no el principal; por tanto, eso es un gasto extra. Por otra parte, muchos no tienen en cuenta que a la hora de comprar una casa tenemos costes de cierre que pueden ser entre un 2% y un 5% del valor de la propiedad.
Además, tenemos muchos gastos fantasmas como mantenimiento, pago de la asociación, los impuestos, remodelación, el seguro y el seguro privado de hipoteca (PMI en inglés), que tenemos que pagar si el downpayment está por debajo del 20% del valor total de la propiedad.
Si le sumamos todos estos gastos a el pago mensual que hacemos por el principal y el interés nos damos cuenta que nuestra casa es un gran pasivo que todos los meses nos hace un hueco bien grande en nuestras finanzas personales. Pero, las casas siempre se aprecian, y mucho, ¿no es cierto? Pues no es tan así, veamos un poco de historia y ejemplos.
En el mundo de las finanzas existe la tendencia de tener una memoria a corto plazo, y esto incluye el mercado inmobiliario. Todos recuerdan lo que sucedió durante la pandemia, período en que los precios de las propiedades explotaron y todos fueron a comprar una casa.
Sin embargo esta no es la realidad histórica. El período de pandemia más bien fue una excepción. Históricamente, las casas se han apreciado como promedio menos de un 5%, que solo representa un punto y algunos decimales por encima del promedio histórico de inflación. Además, no siempre se aprecian, y para confirmar esto, solamente tenemos que recordar lo que pasó en el año 2008. Lo que sí es cierto es que en un largo plazo de tiempo la tendencia es siempre al alza.
Entonces veamos un ejemplo que pudimos realizar con ayuda de nuestra calculadora para comprar una casa
Vamos a asumir que el precio de la propiedad es de unos $360,000, que es el precio promedio de una casa en los Estados Unidos. El tipo de interés hipotecario para finales de 2024 es de alrededor de un 7%, que el comprador decide optar por una hipoteca fija por 30 años y deposita como inicial el 20%. Veamos los resultados.
Pago mensual: $1,916
Pago total por 30 años: $689, 786
Pago por interés por 30 años: $329,786
Además, si miramos una tabla de amortización, nos damos cuenta de que no es hasta cerca de marzo de 2034 que comenzamos a pagar más al principal que al interés. Esto sucede así porque los bancos que te hacen los préstamos quieren cobrar su dinero rápido en caso de que la persona sea incapaz de hacer los pagos o refinancie con otra institución financiera.
Si al pago del interés le sumamos todos los gastos que dijimos anteriormente que están asociados a la compra y mantenimiento de una casa, los gastos por ser propietario de una casa aumentan por cientos de miles de dólares en el largo plazo.
Para finalizar este tema, si bien las propiedades tienden a apreciarse, y se pueden vender en el mercado y obtener algunas ganancias, estas ganancias no son tan grandes como muchos piensan ni el costo de tener una propiedad tampoco es tan pequeño como muchos piensan.
Entonces, ¿dónde invierto mi dinero?
¿El dinero es finito o infinito? Si les hago esta pregunta, seguro muchos me dirán que la cantidad de dinero es finita. En general, todos los recursos son finitos, incluso el tiempo, es por eso que es difícil a la hora de tomar decisiones acerca de en qué empleo mi tiempo o dónde pongo mi dinero.
A esto precisamente se le llama costo de oportunidad; porque cada vez que decidimos poner nuestro dinero en algún lugar, lo estamos dejando de poner en este otro lugar; y esto precisamente pasa cuando decidimos comprar una casa en vez de rentar.
Ya vimos que el costo de mantener una propiedad junto con los pagos mensuales de hipoteca es bien grande, además de los costes de cierre a la compra y el downpayment. Todo esto es dinero que destinamos a nuestra casa y que podríamos estar invirtiendo en el mercado y estar ganando un retorno promedio anual de un 8%, pero ¿qué consecuencias trae todo esto? Podemos verlo con un ejemplo.
El pago promedio por una renta en los Estados Unidos es de unos $1,600. Si solamente comparamos este número con el pago mensual de la hipoteca de una casa promedio en los Estados Unidos, vemos ya una diferencia de $300. Pero recuerden que son muchos más los gastos. Estos gastos extra podrían llegar a ser como mínimo unos $500 más al mes, lo que aumenta la diferencia entre el pago de la renta y el pago por la casa hasta unos $800 por mes.
Si en vez de entonces comprar una casa decidimos invertir este dinero en el mercado, en solo 17 años ganamos más dinero de lo que le habríamos pagado en interés al banco en los 30 años de hipoteca. O sea, no solo que no le hubiésemos regalado ese dinero al banco, sino que hubiésemos ganado un buen monto. Esto sin tener en cuenta el dinero que dimos para el downpayment que en los mismos 17 años podría haber aumentado hasta más de un millón de dólares.
Por tanto, si ya comprobamos anteriormente que comprar una casa no es la gran inversión que todos piensan, ahora comprobamos que comparado con una renta el costo de oportunidad es bien grande.
¿Es mejor rentar o comprar una casa?
La idea de que si estás rentado le estás regalando dinero al dueño no tiene ningún sentido.
Claro que el dueño del apartamento o la casa que rentas gana dinero, pero gana dinero como cualquier otra persona que te brinda un servicio. Cuando vas a comer a un restaurante, ¿piensas que el dueño del restaurante se está haciendo rico con tu dinero? No, ¿verdad? Entonces, ¿por qué piensas así con respecto a la renta? Esto es algo que nos han inculcado y es hasta absurdo.
Claro, la contraparte a esto es que, si compras una casa, dejas de pagarle la hipoteca a otra persona. Pero, cuando compras una casa, como ya vimos, tienes que pagarle intereses al banco por el préstamo; así que estás haciendo rico al banquero. Tienes que pagar impuestos para el gobierno, así que estás haciendo rico al gobierno. Tienes que pagar asociación, así que estás haciendo rico a los que administran el condominio. Y así podemos seguir con una larga lista.
Solamente una ínfima parte de lo que pagas al mes, sobre todo al inicio, va hacia el principal. Así que, cuando compras una casa, ya no estás haciendo al dueño ganar dinero, le estás haciendo perder dinero, porque ese dueño ahora eres tú.
¿Cómo preparse para comprar una casa?
Lo primero que tenemos que hacer para comprar una casa es pensar en la verdadera razón por la que la estamos comprando. ¿Lo estamos haciendo porque en realidad lo necesitamos o solo porque todos nuestros amigos ya se compraron una casa y es una meta para alcanzar el Sueño Americano?
Luego de que definamos por qué queremos comprar una casa, tenemos que mirar algunos números y hacernos la pregunta: ¨¿Cuánto ahorrar para mi casa?¨Primero, tenemos que tener un sólido fondo de emergencia porque al comprar una casa vas a tener, aparte de todas las responsabilidades financieras que ya tienes, el pago mensual de una hipoteca, y no puedes fallar si no quieres arriesgarte a perder la propiedad. Por tanto, este fondo de emergencia te puede cubrir en caso de que pierdas tu trabajo u ocurra algún otro percance.
Segundo, elimina todas tus deudas con altos tipos de interés. No es recomendable entrar en la deuda de una hipoteca con la compra de una casa teniendo deudas de tarjeta de crédito que te asfixian cada mes con tipos de interés por encima del 20%. Además, esto es un aspecto al que prestan especial atención los bancos a la hora de otorgar el préstamo y, en caso de que te lo otorgaran, el tipo de interés que te van a ofrecer sería más alto debido a que mantienes un balance en tus tarjetas de crédito.
Tercero, siempre haz todo lo posible por acumular ahorros suficientes para poder poner un downpayment del 20%. Esto te ayuda en muchos sentidos, comenzando porque te disminuye el pago mensual y el tipo de interés, ya que representas menos riesgo para el banco. Además, no tienes que pagar el seguro privado de hipoteca, que serían cientos de dólares que podrías ahorrar cada mes.
Cuarto, ten en cuenta todos los gastos que te mencioné anteriormente que vienen aparejados al comprar una casa y piensa cuán cómodo te sentirías haciendo estos pagos de manera mensual. Este es un paso muy importante y que se obvia, pero no vale la pena vivir en total estrés por 30 años por solo decir: ¨Soy propietario de una casa¨.
Quinto, piensa si vas a vivir en la propiedad por al menos 7 o 10 años. Si piensas vivir menos de ese tiempo, en la mayoría de los casos, a no ser que tengas suerte y tu casa se haya apreciado mucho en ese período, no tiene sentido comprar una casa. Si tienes en cuenta los costes de cierre, y que en un inicio la mayoría de lo que pagas por hipoteca va hacia el interés y no hacia el principal, más los costes de remodelación, que casi siempre son necesarios, pierdes mucho dinero por tan corto tiempo que vas a estar viviendo en esa propiedad.
Antes de terminar, quisiera comentar que para nada estoy en contra de que las personas compren una propiedad; al contrario, me alegra mucho que lo hagan, pero, como todos los gastos, quiero que lo hagan de una manera consciente e informada. Así que espero que con este artículo los haya ayudado a tomar la decisión correcta.
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